110轮竞价、32.7亿拿下济南地王 中海启动豪宅“收割机”

观点网最近这两周，中海在土拍市场上格外活跃，继6月23日拿下天津市河西区新梅江地块后，6月25日来到济南“补仓”；6月26日又以8.6亿港元中标香港旺角山东街项目。

相较于天津地块17.55亿元成交价对应的0.29%微弱溢价率，中海在济南揽获的历下区文博西片区一期组团地块溢价率达到了11.1%，而“跃升”的溢价率也推高了楼板价。

据悉，该组团共包含两幅城镇住宅用地及一幅商务金融、商业用地，总起始价约29.47亿元。其中，住宅用地分为文博西片区一期西地块和东地块，对应出让面积15830平方米、32269平方米，地块容积率均为2.7，楼面起始价约18211元/平方米。商务金融地块容积率5.5，起始价58155万元。

最终，济南中海华山置业有限公司（中海）以约32.74亿元的总价竞得，经折算，两幅城镇住宅用地的楼板价达20232元/平方米。这是济南住宅用地单价首次超过2万元，也因此成为新的单价地王。

从竞价记录来看，中海竞争对手仅有一位。尽管如此，两家企业都表现出势在必得的态势，经110次的“拉锯”，成功将楼板价烘托至历史高位。

之所以能够引起两家企业的激烈角逐，显然离不开项目自身具备的条件优势。

2015年，济南中央商务区建设落子文博片区，此次成交的文博西项目正位于济南中央商务区南大门。经过近十年的规划和发展，片区内已形成强劲的消费活力与综合竞争力。

在项目一公里范围内，有着曾被称作济南最大城市综合体的济南万象城，稍远些位置则是龙湖济南奥体天街，两个项目分别于2019年、2020年投入运营，截至目前均已发展成熟，商业氛围浓厚。轨道交通方面，地铁4号线浆水泉路站在建，预计年底通车。

更重要的是，世界500强企业、区域总部和高端企业的入驻，带来了人才集聚，也进一步激发了住房需求的增长。以同处济南中央商务区内的中信泰富九庐、绿城深蓝公馆为例，这两个项目二手房价格均在四万上下，超过所在城市其他区域。

实际上，在此次挂牌出让之前，两幅城镇住宅用地曾被纳入济南市2024年度国有建设用地供应计划。彼时，西地块编号为DMLD-13-02，东地块编号为DMLD-13-04，两幅地块均为居住商业混合用地，容积率2.6，且建筑限高54米。按照计划，这两幅地块会在2024年8月供应。

但显然后续没能顺利“上架”，直到今年4月，济南市自然资源和规划局对地块所在的历下区茂岭山东片区13街区局部用地进行深化落实，并向社会公示及征求意见。

简单来说，就是拟将街区内局部居住商业混合用地、部分教育设施用地调整为城镇住宅用地，同时进行相应的地块控制指标进行调整。

调整后，居住地块最大规划建筑高度调整为80米，容积率2.7，两幅地块共用一个编号，即DMLD-13-02，用地性质为纯粹的城镇住宅用地。同时，DMLD-13-23地块的建筑高度上限由150米增加至180米。

上述调整之外，据最新挂牌文件，为保证DMLD-13-02居住地块、DMLD-13-23商业地块顺利开发，商业建成后具备独立运营能力，竞得人可就DMLD-13-23商业地块再成立全资子公司，签订土地出让合同。同时两宗地块一并出让，商业地块须不晚于居住地块开工。

值得一提的是，在土地出让合同签订后，中海需向指定单位支付教育设施建设费用3亿元。这笔巨额支出将进一步推高实际成本，实际楼板价突破20520元/平方米。

实际上，来自官网的信息显示，中海地产是在2008年进入济南，首个住宅项目为中海紫御东郡，之后陆续推出奥龙观邸、国际社区、华山、云麓公馆、学仕里、汇德里、寰宇时代等楼盘。但在过去这两年，中海于济南的土拍市场上并不活跃。

观点新媒体翻阅历史公告获悉，2022年，中海于内地的16个城市新增40幅土地，却并未在济南新增项目储备。

2023年和2024年，中海分别在济南拿下一宗住宅用地。其中，2023年新增的济南历城区项目土地面积5.5万平方米，总共建筑面积17.3万平方米。地块成交价约8亿元，溢价率6%，之后项目命名为中海雪山境。

2024年新增的济南槐荫区项目土地面积4.7万平方米，总共建筑面积19.7万平方米。地块成交价约16.03亿元，溢价率0.25%，之后项目命名为中海天空之镜。

今年以来，中海已经在3月28日斥资14.86亿元获得济南历下区盛福片区DSF-09-04地块。

可以说，按照往年节奏，中海在今年一季度就已经“完成”于济南地区的全年土地投拓任务。而最新摘得的济南“地王”，也就成了意外收获。

在超额完成任务的同时，中海似乎也更加不惜重金超标投入。毕竟，盛福片区地块的热度较最新成交的文博西片区组团地块有过之而无不及。

该地块原计划在去年4月与板块内另一宗地块捆绑出让，在流拍之后经过数次调规和重新挂牌，终于在今年2月确认分别出让。

中海拿下的地块盛福片区DSF-09-04地块容积率2.5，起拍价9.86亿元，较首次挂牌时的起拍价降低约2.86亿元。最终经249轮竞价，以50.7%的溢价率成交，楼面价9750元/平方米。

溢价拿地、刷新济南住宅用地单价新高，显而易见的是，中海正强势回到济南战场。

据悉，中海计划在盛福片区地块上落地第四代住宅，案名为中海时光之境，这也将是盛福片区首个第四代住宅项目。在卷品质的当下，中海又将在济南新地王之上打造怎样的产品？

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。